Par lettre du 24 octobre 2013, Maître HUERTAS, administrateur judiciaire du Domaine de la Coudoulière, invitait les colotis à assister à une réunion d'information qui s'est tenue le 12 novembre 2013 à l'Auditorium du Palais des Congrès de Toulon.
![]() | M. Michel LE PORT, président du Comité pour la Sauvegarde du
Domaine de la Coudoulière (CSDC83), ayant assisté à la réunion,
en a fait un compte-rendu précis délivré en sa totalité. |
La réunion débute vers 15h15. Environ 230 personnes y assistent. Maître HUERTAS, administrateur judiciaire, Mme SIRAGUSANO, sa collaboratrice et Maître MARIN, son avocat, sont présents à la tribune. M. LECOCQ, régisseur du domaine, ainsi qu’un bon nombre de syndics de copropriétés sont également présents.
Rappel de la mission de l’administrateur judiciaireMaître HUERTAS évoque l’historique de la mission qui lui a été confiée par le Tribunal, à savoir la gestion du Domaine et la rédaction de nouveaux statuts.
En effet, suite à la plainte déposée auprès du Tribunal Administratif par Mrs JAUBERT, GRIMAUD et les hameaux des Jardins d’Azur AB et CDE le 1er mars 2013, le juge a estimé que la plainte était recevable puisque l’ASLG n’était plus en conformité avec la loi (il y a eu confirmation en appel).
De fait, l’ordonnance du 1er juillet 2004 modifiée (article 1 à 10) et le décret du 3 mai 2006 imposent la mise à jour des statuts des ASL (2 ans étaient accordés pour la mise en conformité). Ainsi depuis 2008, toutes les décisions prises dans le Domaine par l’ASLG sont contestables.
D’après la législation actuelle, l’ASL existe en entité juridique simplifiée mais pas morale. Elle peut donc effectuer la gestion courante du Domaine, sans plus.
En conséquence, Maître HUERTAS a demandé, dès mai 2013, à une étude notariale de Nice, celle de Maître GILETTA DE ST JOSEPH, de mettre à jour de nouveaux statuts.
Vu la lenteur de ce dernier, malgré de nombreuses relances, l’administrateur judiciaire a décidé d’avoir recours à un nouveau notaire qui a déjà fourni le nouveau projet (à la disposition des syndics dans peu de temps).
Trame du nouveau projet de statutsL’organe exécutif serait composé d’un syndicat de 19 membres (1 représentant pour chaque hameau).
Ce syndicat tire sa légitimité de l’AG des copropriétaires des hameaux. Ce syndicat nommerait 1 président, 1 vice-président, 1 trésorier, 1 secrétaire parmi ces 19 membres.
A côté du syndicat, une personne physique (régisseur ou directeur) ou morale (syndic) aurait pour fonction de gérer au quotidien l’ASLG, de contrôler notamment le travail des 26 salariés (dont 13 jardiniers). Une délégation de pouvoir pourrait être accordée à cette personne (notamment en ce qui concerne les problèmes de sécurité).
Le vote des statuts se ferait à la majorité des ¾ conformément aux statuts en vigueur. Un ordre du jour précis sera adressé aux syndics afin de le soumettre au vote des copropriétés. Ces nouveaux statuts devraient permettre la répartition rigoureuse des pouvoirs entre l’exécutif et le régisseur (directeur ou syndic).
Les 19 membres du syndicat pourraient être des personnes physiques ou morales (le hameau aurait la possibilité de se faire représenter par un syndic professionnel). La gestion du Domaine au quotidien peut être attribuée à un(e) salarié(e) ou un syndic professionnel car sa superficie exige une présence quasi permanente.
Calendrier prévisionnel- Finalisation des statuts : fin décembre
- Assemblées générales des hameaux : début février
- Réunion ASLG : début mars
Intervention de Maître MARIN, avocatIl rappelle les 2 assignations en cours :
- celle du 12 mars 2013 demandant l’annulation des AG du 12 novembre 2011 et 31 mars 2012
- celle du 17 juin 2013 demandant l’annulation l’AG du 8 décembre 2012
L’avocat expose les faits : l‘ASLG n’est plus en conformité avec la loi depuis le 30 mai 2008 puisque aucune démarche en ce sens n’a été faite dans les délais impartis.
Toutefois, un arrêt de justice de septembre 2013 stipule que l’absence de mise en conformité n’a pas pour effet de faire perdre la qualité juridique de l’ASL ; en revanche, ce défaut de conformité lui retire la capacité de se porter en justice.
L’arrêt de la Cour de Cassation de septembre 2013 reconnaît la personnalité juridique d’une ASL malgré le défaut de conformité. Elle conserve, de ce fait, une existence légale et une personnalité morale très atténuée.
Gestion quotidienne du Domaine et avenir proche1)
période de transitionM. LECOCQ a assuré la gestion du Domaine sous l’autorité de Maître HUERTAS et de sa collaboratrice jusqu‘à son départ en retraite. Depuis lors, l’administrateur judiciaire lui a demandé d’assurer la transition avec son successeur en signant avec lui un CDD de 6 mois (renouvelable une fois) sous la forme d’un temps partiel avec diminution du salaire qui est passé de 3.800€ à 2.800€ en net (de 5.000€ à 3.800€ en brut).
La prolongation du CDD devrait permettre la mise en place du successeur. Bien entendu, les statuts devront cibler très précisément la mission de celui-ci et établir son salaire en fonction des pouvoirs qui lui seront attribués.
Deux cabinets ont été sélectionnés, à ce jour, pour le recrutement des futurs candidats. Dès que les statuts seront votés, un appel sera fait au cabinet de recrutement choisi. Il faudra prévoir alors une période de transition de 15 jours à 1 mois, et l’appel à candidature devrait être lancé en début d’année.
2)
Rencontre de M. HUERTAS avec les salariésC’est une rencontre positive puisque l’équipe des salariés lui semble très motivée, même si quelques problèmes, essentiellement personnels, altèrent quelque peu les relations entre les gardiens. Les 13 jardiniers déplorent, quant à eux, une équipe trop réduite pour assurer avec efficacité l’entretien d’un vaste domaine. Maître HUERTAS rappelle que les investissements courants à faire sont décidés et payés par son cabinet.
3)
Réponses aux questions par email ou par courrier des copropriétairesEnviron 80 questions ont été posées mais, bien sûr, il y a eu des doublons. Beaucoup de réponses ont ainsi été données à travers l’exposé ci-dessus.
4)
Questions du public n’ayant pas été auparavant développées- le choix du nouveau responsable se fera en début d’année parmi 3 ou 4 candidats (sélectionnés au préalable par le cabinet de recrutement choisi).
- honoraires de l’administrateur judiciaire : en fonction d’un taux horaire. Un mémoire complet sera adressé au Président du Tribunal qui estimera le coût total en fonction du temps passé et selon l’intervention des collaborateurs. Maître HUERTAS donne une fourchette entre 40.000€ et 90.000€ (la rétribution au forfait n’étant pas souhaitée par les tribunaux).
- Maître HUERTAS revient sur le fait que la personnalité juridique de l’ASL subsiste, cette dernière existe donc avec des statuts non mis à jour (depuis 2008) et conserve une personnalité morale réduite.
- La mise à jour des statuts doit être faite par un notaire.
- salariés ou sous-traitance ? Maître HUERTAS estime que le recours à la sous-traitance n’est pas la meilleure solution et risque, à terme, d’être une charge supplémentaire pour le Domaine.
- la piscine : elle est fonctionnelle, seuls quelques travaux de mise aux normes sont à prévoir en ce qui concerne le renouvellement de l’eau. L’APAVE a donné son aval. En l’état actuel, l’ouverture de la piscine est prévue en mai 2014, après accord des autorités compétentes.
Un permis de construire a déjà été accordé (sans AG) et un contrat de maîtrise d’œuvre a été signé par M. LECOCQ le 1er décembre 2012 (toujours sans AG préalable) avec 2 sociétés. M. HUERTAS a réglé les travaux effectués pour la phase d’étude ; cabinet BTM : 14.000€, architecte VOL FORME : 2 fois 4.000€. A ce stade, Maître HUERTAS ne s’engage pas davantage. Les copropriétaires auront à choisir entre les devis pour décider de l’avenir de la piscine olympique du Domaine (simple remise aux normes 600.000€ à 800.000€ ou restructuration complète plus ou moins importante jusqu’à 2,4 M€). Maître HUERTAS souligne l’importance de la dernière somme qui serait égale à 2 fois le budget de l’année.
- certains syndics ont déjà prévu un appel prévisionnel de fonds. Cette pratique est tout à fait légale et permet d’étaler le coût des charges supplémentaires générées par les travaux (il y aura régularisation si l’appel était trop important).
- une question est soulevée concernant l’avenir du fonds de roulement détenu par l’ASLG. Maître HUERTAS donne la parole à M. LECOCQ. Ces fonds constituent une avance de trésorerie permanente de 15% et sont placés sur un compte livret avec intérêts.
- la répartition par tantièmes des copropriétés : certaines copropriétés ont subi une augmentation de tantièmes sans AG. Cette augmentation est nulle et non avenue et, en conséquence, il y aura régularisation des comptes.
- problème de gardiennage : le gardien chef est présent 4 jours par semaine, du lundi au jeudi, de 6 heures à 14 heures. Le gardiennage du week-end est effectué par roulement entre les autres gardiens. Un copropriétaire s’inquiète du manque de surveillance et des incivilités de personnes extérieures au domaine (passage « vrombissant » de scooters, détériorations, etc). Un contrôle ciblé et aléatoire du Domaine est souhaitable pour limiter la pénétration dans celui-ci. La question « épineuse » de la fermeture du Domaine est posée : faut-il en rester au statu quo ? Envisager une fermeture de l’entrée par bip ou digicode ? Des études ont déjà été faites et sont à disposition des copropriétaires au bureau de l’ASLG. Il ne faut pas perdre de vue que l’allée piétonnière qui divise le domaine en deux appartient au domaine public et constitue, de ce fait, une voie d’accès au Domaine. Il est rappelé que le Domaine compte environ 550 occupants à l’année.
- un copropriétaire s’inquiète du non respect de la réglementation par certains commerçants de Port Héléna (bruits, horaires tardifs de fermetures, etc). Maître HUERTAS évoque le rappel à la loi avec d’abord lettre avec AR, ensuite constat d’huissier et en cas de récidive, seule une procédure judiciaire sera en mesure de régler les problèmes.
- pour terminer, Maître HUERTAS indique que le nouveau projet des statuts, parvenu le 05/11/2013, sera envoyé aux différents syndics qui le transmettront aux copropriétaires.
La mission de l’administrateur judiciaire est donc dans sa phase finale.
La réunion se termine vers 17 heures.
Les observations du CSDC83Cette réunion qui a coûté environ 13.000 euros (6.000€ de frais des 3 convocations ou informations par les syndics + 7.000€ de location de salle) a permis :
- de voir que seulement 12% des colotis étaient présents (rappel : 30% de résidents à l’année dans le Domaine). D’où notre souhait d’un vote au préalable par correspondance avec les item « OUI - NON - ABSTENTION ». Cette solution éliminant les pouvoirs distribués en début de séance « aux petits amis ». Comme la plupart l’ont constaté, il faudra que les votes des résolutions de l’ASLG soient antérieurs aux résolutions des votes des hameaux (ce qui ne s’est fait que très rarement, depuis la création de l’ASLG). Ainsi chaque hameau aura connaissance, notamment, du budget de l’ASLG avant l’AG.
- de voir que toutes les décisions de l’ASLG étaient entachées d’irrégularités depuis 2008 : les 2016 copropriétaires n’étaient pas consultés ; les représentants des hameaux votaient sans avoir obtenu pour la plupart de mandat : ainsi, avec le jeu des pouvoirs, des décisions pharaoniques comme les travaux sur la piscine ont pu être prises. Maître HUERTAS a décidé de suspendre ce projet d’un coût trop élevé (devis jusqu’à 2,4 M€). Il estime que tous les copropriétaires doivent se prononcer entre un choix de plusieurs devis. Il n’était pas étonnant que le projet de 2ème sortie par le Chemin de la Repentance ait été refusé vu le manque de transparence.
- de confirmer que l’APAVE, organisme officiel de certification, a donné l’homologation de la piscine. Certes, il y aura des mises aux normes à faire dans les années à venir mais, en aucun cas, il n’a été évoqué l’obligation de restructurer la piscine. La piscine sera ouverte en 2014.
Il est regrettable que soit reconduit pour 6 mois «le staff » qui a conduit à de telles situations du fait de la concentration des pouvoirs. Il faudra que le choix du régisseur se fasse dans la transparence et non pas comme à la création du Domaine.
Attendons les nouveaux statuts qui devront respecter les nouvelles directives « tous les copropriétaires doivent donner leur avis ». Les copropriétaires et les représentants font des propositions qu’ils doivent présenter pour un vote en AG, le bureau de l’ASLG devant faire respecter ces décisions, le régisseur étant l’exécutif.
Le magnifique domaine devrait se comparer au Jardin d'Eden, mais hélas il n'en a pas la sérénité.
